廣州微調樓市限購政策

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菏澤之後，廣州也出手微調樓市政策了。

廣州市住建委2018年12月19日發布《關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》。《意見》指出，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準）房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。

而2017年3月30日後土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準）房地產項目，其商服類物業的銷售對象應當是法人單位。

廣州市住建委表示，下一步，廣州市區各住建部門將聯合加強商服類房地產項目的銷售監管，進一步規範市場秩序，為保持市場平穩運行、全面優化營商環境創造條件。

此前的2017年3月30日，廣州市政府發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號，下稱3.30新政），要求房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。

對於此次政策調整，中原地產首席分析師張大偉認為，此前廣州執行的是“330新政”後入市的商服物業均不能賣個人，現在這個限制改為文件公布之日（2017年3月30日）後土地出讓成交的商服類房地產項目不能賣給個人，而這個時間點之前出讓的商服類土地項目可以出售給個人了。

簡單理解就是，只要是2017年3月30日前出讓的商服類土地，即便其項目入市時間是“330新政”之後，也可以銷售給個人了。

“對於市場來說，相當於市場上大量存量商住房可以銷售給個人，對於這些存量項目來說肯定是巨大的利好。”張大偉說。

從全國市場來看，住宅庫存繼續減少，而商業類庫存在繼續增加。國家統計局數據顯示，今年1-11月，全國辦公樓銷售面積下降11.1%，商業營業用房銷售面積下降5.1%。辦公樓銷售額下降6.4%，商業營業用房銷售額下降0.2%。辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業營業用房待售面積減少15萬平方米。

張大偉表示，目前全國商住類政策最嚴格的城市是北京與廣州，商住房價格均有大幅度的調整，廣州的商住庫存過去一年明顯增加。從政策角度看過去的確存在嚴格的情況，所以廣州調整商住房政策也在情理之中。

廣州並非此次樓市調控政策微調的第一個城市。

12月18日下午，山東省菏澤市住建局發布了《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，在對棚戶區改造工作提出5點要求的同時，還提出“取消新購住房限制轉讓措施”、“降低市區商品房預售資金監管額度”。

通知提出，取消新購住房限制轉讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》(菏政辦發〔2017〕42號)中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

“山東菏澤樓市取消限售”的消息一經傳播，便引發業界廣泛關註。受該消息影響，房地產板塊今日逆勢收漲，魯商置業、中迪投資、榮安地產、華業資本、*ST天業、ST慧球漲停，臥龍地產漲逾4%，粵泰股份漲逾3%。

12月19日下午，菏澤市住建局對此發布情況說明（下稱“說明”）稱，2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定出臺後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

菏澤市住建局稱，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，經過認真調查和評估，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

張大偉認為，菏澤作為一個貨幣化安置棚戶區比例高的城市，新建住宅供應量不足，價格上行。在當下這個時點，作為全國第一個取消限售政策的城市，帶來的市場心理影響和示範效應將比較大。而對於房地產市場來說，預期管理影響非常大。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年11月以來樓市調控政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

張大偉認為，廣州和菏澤此番調整，預示著可能出現一輪房地產調控政策的微調潮。房地產市場出現漲幅明顯回落，一些城市的房地產調控政策也到了調整階段。未來大幅度寬松可能性不大，但各種微調將可能頻繁出現。

“市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。”張大偉說。

華創證券分析師袁豪分析稱，目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也存在波動壓力，目前形勢下穩定或更為關鍵。他預計後續房地產市場政策環境有所改善。

不過，這種政策微調更應該看作是地方政府對房地產調控的因城施策行為，尚不能認定是大尺度的政策松綁。

今年7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家、研究部負責人章俊近日對第一財經表示，考慮到未來基建補短板的穩增長效應逐步顯現，預計至少年內和明年上半年之前，房地產調控立場和政策不會有明顯變化。

章俊預計，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。

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